Da quanti immobili serve la partita IVA
La regola è cambiata il 1° gennaio 2026, e in peggio per chi ha più di due case: la soglia oltre la quale la legge presume che tu stia facendo impresa è scesa da cinque immobili a tre.
Verificato il 5 agosto 2026
Conta gli appartamenti che destini alla locazione breve nel periodo d'imposta, non tutti quelli che possiedi. Il conteggio è per contribuente, non per famiglia.
Sei esattamente al limite
Con due immobili sei ancora fuori: la presunzione scatta dal terzo. Se stai pensando di aggiungerne uno, è il momento di parlarne con il commercialista prima di firmare, non dopo.
Prima e dopo il 2026
Fino al 2025 la presunzione scattava oltre i quattro appartamenti, cioè dal quinto: era la regola introdotta dalla legge di bilancio 2021. La legge di bilancio 2026 ha riscritto quel comma abbassando la soglia a due, cioè facendola scattare dal terzo. Chi nel 2025 era tranquillo con tre o quattro case, nel 2026 non lo è più.
Cosa non siamo riusciti a verificare
- Il testo esatto del comma riscritto: abbiamo verificato che la legge di bilancio 2026 esiste e quale comma modifica, ma la lettura articolo per articolo del testo vigente va fatta sul portale Normattiva, che linkiamo qui sopra.
- I casi di confine — comproprietà, immobili affittati per una parte dell'anno, gestione tramite intermediario — cambiano il conteggio e non li trattiamo qui.
Questa pagina riporta una soglia di legge, non è una consulenza fiscale e non tiene conto della tua situazione. Prima di aprire una partita IVA — o di decidere di non aprirla — parlane con il tuo commercialista: è esattamente il tipo di scelta in cui un caso particolare vale più di una regola generale.
Sopra o sotto la soglia, i conti restano da fare
Soggiora ti dice quanto rende davvero ogni casa al netto di commissioni, pulizie e imposte — che è il numero da avere in mano quando decidi se aggiungerne un'altra.