Quando scatta l'obbligo di partita IVA per gli affitti brevi
Dal 2026 la soglia si è ristretta, e riguarda chiunque affitti più di due case in locazione breve: ecco cosa dice la norma, cosa cambia se la superi, e dove finisce quello che una pagina web può dirti con sicurezza.
Verificato alla fonte il 5 agosto 2026
In breve
Dal 1° gennaio 2026 la legge presume che tu stia svolgendo attività d'impresa se destini alla locazione breve tre o più appartamenti nello stesso periodo d'imposta. Fino al 2025 la soglia era cinque. Il conteggio è per persona che possiede gli immobili, non per nucleo familiare, e riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve in quell'anno, non tutti quelli posseduti. Fonte: legge 30 dicembre 2025, n. 199, che modifica l'art. 1 comma 595 della legge 178/2020 — link più sotto.
Cosa si conta, e cosa no
Contano gli appartamenti che nel periodo d'imposta destini alla locazione breve, non l'intero tuo patrimonio immobiliare: una casa che affitti solo a lungo termine, o che non affitti affatto, non entra nel conteggio. Il limite è per contribuente: due coniugi che possiedono ciascuno due appartamenti restano entrambi sotto soglia, anche se la famiglia ne gestisce quattro in totale. Con due immobili sei ancora fuori dalla presunzione; è dal terzo che scatta.
Cosa cambia se la superi
Superare la soglia sposta l'inquadramento da locazione privata ad attività d'impresa. In pratica:
- apertura della partita IVA e inquadramento come attività d'impresa
- iscrizione alla gestione previdenziale e versamento dei contributi
- SCIA al Comune per l'attività ricettiva
- cedolare secca non più applicabile alle locazioni che fanno superare la soglia: si torna alla tassazione ordinaria
Gli adempimenti che non dipendono dalla partita IVA — CIN, comunicazione alla Questura, rilevazione statistica regionale, imposta di soggiorno — restano dovuti comunque, sopra o sotto la soglia.
Prima e dopo il 2026
Fino al 2025 la presunzione scattava oltre i quattro appartamenti, cioè dal quinto: era la regola introdotta dalla legge di bilancio 2021 (legge 178/2020, art. 1 comma 595). La legge di bilancio 2026 ha riscritto quel comma, abbassando la soglia e facendo scattare la presunzione già dal terzo immobile. Chi nel 2025 gestiva tranquillamente tre o quattro case senza partita IVA, nel 2026 non lo è più.
Questa guida riporta una soglia di legge, non è una consulenza fiscale e non tiene conto della tua situazione. Prima di aprire una partita IVA — o di decidere di non aprirla — parlane con il tuo commercialista: è esattamente il tipo di scelta in cui un caso particolare vale più di una regola generale.
Cosa non copre questa guida
- Il testo esatto del comma riscritto: abbiamo verificato che la legge di bilancio 2026 esiste e quale comma modifica, non la lettura articolo per articolo del testo vigente — quella si fa sul portale Normattiva, linkato qui sotto.
- I casi di confine — comproprietà, immobili affittati solo per una parte dell'anno, gestione tramite intermediario o agenzia — cambiano il conteggio e non sono trattati qui.
- Le conseguenze pratiche di aprire la partita IVA (regime fiscale, contributi dovuti, gestione IVA sulle fatture): sono materia del commercialista, non di questa pagina.